На современном этапе преобразований в жилищной сфере к числу важнейших проблем относится неэффективность содержания и использования жилищного фонда. Во многом это связано с отсутствием подлинного участия населения в управлении своими домами. Региональным или местным властям по разным причинам не под силу контролировать качество предоставляемых жилищных, коммунальных и ремонтных услуг в каждом доме. Более того, только сами жильцы могут определить, какое именно соотношение цены и качества получаемых услуг является для них оптимальным. До 1991 года многоквартирные дома были собственностью государства, а жители этих домов - квартиросъемщиками. Государственные организации отвечали за обслуживание домов и придомовой территории, ремонт и устранение аварий, а жители вносили квартирную плату.

Все изменилось с началом приватизации. С минимальными затратами на оформление квартиросъемщики получили свои квартиры в частную собственность. Они стали собственниками жилья, а значит, получили право не только проживать в квартире, но и продавать ее, дарить, завещать или сдавать в наем.

Но государство передало жителям в собственность не только квартиры, но и крыши, подвалы, лестничные клетки и инженерные коммуникации в доме, т.е. все то, что раньше называлось "местами общего пользования", а после приватизации стало именоваться "общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме". Это положение закреплено в нескольких федеральных законах, начиная с Гражданского1 и Жилищного2 кодексов Российской Федерации.

Тот факт, что собственникам принадлежат не только их квартиры, но и весь дом в целом, до сих пор не осознается многими жителями.

Что же означает быть собственником? Это не только право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, но и обязанность содержать его в надлежащем состоянии. Применительно к многоквартирному дому это значит, что собственники квартир совместно за свои деньги должны обеспечить обслуживание и ремонт дома - так же, как это делают владельцы "домов на земле". Разница состоит только в том, что в индивидуальном доме один владелец решает, что и когда ему ремонтировать, сколько денег на это потратить, а в многоквартирном доме это должны совместно решать все собственники квартир (или, по крайней мере, их большинство).

После приватизации у дома стало столько хозяев, сколько в нем квартир. Для того чтобы объединить всех собственников многоквартирного дома, придать этому объединению официальный статус самостоятельного юридического лица, как правило, создаются товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ).

Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации определяет, кто и как может управлять общим имуществом в многоквартирном доме. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то в силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом будет осуществляться управляющей компанией. Для этого орган местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 753 , проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Как управлять, с чьей помощью содержать свои дома - все это решают сами собственники. Жизнь показала, что чем больше люди знают о делах ТСЖ, жилищного (жилищно-строительного) кооператива, управляющей организации, чем шире у них возможности высказать свое мнение и повлиять на принятие решений, тем выше их доверие к ним, тем лучше собираются платежи и обслуживаются дома.

1.3. Обслуживание жилого фонда

Содержание жилья включает в себя обслуживание, ремонты и другую деятельность, направленную на сохранность и создание необходимых условий по проживанию и пользованию жилыми домами, придомовыми земельными участками и расположенными на них элементами благоустройства и озеленения.

Обслуживание - выполнение работ (оказание услуг) по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния имущества.

Ремонты - работы по восстановлению и улучшению состояния имущества.

Рациональное разделение функций в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством и организация взаимоотношений между собственником жилого помещения, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и иными организациями позволяет достичь необходимое качество в обслуживании жилищного фонда и отвечает целям проводимой в стране реформе жилищно-коммунального хозяйства. Это позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что ведет в конечном итоге к эффективному управлению жилищно-коммунальным комплексом.

После приватизации многоквартирного жилищного фонда объектом управления стал каждый отдельный многоквартирный дом. В нем собственники сами управляют своими квартирами и нежилыми помещениями, а для управления общим имуществом в доме и придомовым земельным участком им необходимо выбрать один из вариантов, предлагаемых действующим законодательством. Такой выбор собственники делают не "на веки вечные". Они могут изменить его общим совместным решением.

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;
- управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).

1.4. Способы управления и содержания

ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ

Этот перечень является закрытым и расширению не подлежит. В то же время в домах, где создано ТСЖ, возможно сочетание законодательно описанной системы самоуправления - как способа принятия совместных решений и возможности обратиться к профессиональному управлению.

Управление общим имуществом в многоквартирных домах, в которых создано ТСЖ, может осуществляться:

- непосредственно самим ТСЖ силами правления, избранного из собственников помещений в доме;
- управляющим или исполнительным директором - физическим лицом, являющимся наемным работником ТСЖ и действующим на основании   трудового договора (или индивидуальным предпринимателем, действующим на основании договора оказания услуги с ТСЖ);
- организацией (юридическим лицом), действующей на основании договора с ТСЖ, - управляющей жилищной организацией.

1.13. Общее имущество как объект управления многоквартирным домом

Общим имуществом в многоквартирном доме являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Общее имущество - принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ   

Право собственности на помещения в многоквартирном доме после приватизации

Многоквартирный дом - это объект недвижимости, отдельные части которого принадлежат разным собственникам, а общее имущество - всем собственникам помещений.

К общему имуществу относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
3) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Порядок определения размеров и установления границ земельных участков, передаваемых в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме установлен Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года № 1223;

ЖК РФ, Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

Отредактировано stme (2017-09-07 19:17:32)

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017)
ЖК РФ, Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.
(часть 6 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)