Информационно:
1)"Я вот не могу понять - если права собственности ни на кого не зарегистрированы, то и пока квартиры никому не принадлежат? А весь дом пока принадлежит застройщику, как объект незавершённого строительства? И кому будет принадлежать дом, когда пройдёт госкомиссия - тоже застройщику? И так до момента регистраций наших свидетельств? Или собственники всё-таки мы, только права наши еще не зарегистированы?"
Правильно, никому. - Дом в целом является объектом договора строительного подряда между заказчиком-застройщиком и генеральным подрядчиком. Есть право собственности, если хотите, на совокупность строительных материалов (арматуры, бетона и т.п.) у этих лиц. Коробку, например, сдал по акту генподрядчик заказчику - право собственности на эту совокупность стройматериалов перешло заказчику (вообще, конечно, надо знать их договор - как там они договорились, все гораздо сложнее), но не на недвижимость, т.к. право собственности на вновь возводимый объект возникает с момента его гос.регистрации (см. ст.219 ГК РФ). Права на так называемый объект незавершенного строительства тоже подлежат гос.регистрации. Поэтому это не ОНС. Для регистрации права собственности ОНС должен существовать в неизменяемом виде (не быть объектом действующего договора строительного подряда), а у нас он достраивается, дооборудуется и т.п. Вообще права на ОНС регистрируют в крайних случаях: заморозили чтобы продать, заложить и т.п.
Прохождение госкомиссии с подписанием и утверждением в органах власти акта о вводе в эксплуатацию законченного строительством жилого дома ничего не изменяет в правах собственности - как были стройматериалы, так стройматериалы и остались. Но, появилось одно из главных оснований для регистрации прав собственников и можно использовать объект по его назначению - он пригоден...
2)Судебный путь оформления в собственность квартиры в новостройке
Договор соинвестирования не гарантирует свидетельство на собственность
Все более и более становится актуальной тема по оформлению права собственности на квартиры в домах новостройках в судебном порядке.
Как показывает практика нашего Юридического Центра, судебный путь оформления в собственность квартиры в новостройке — это единственный возможный способ получения свидетельства на вновь созданную квартиру при отказе или невозможности Застройщика осуществить регистрацию прав соинвесторов на квартиры в обычном порядке.
Пока Федеральный закон N 124 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» еще не заработал в полную силу, и Застройщики стремятся его обойти, используя различные не совсем законные схемы, закрепление прав граждан-дольщиков на их квартиры с использованием судебных процедур не теряет своей актуальности.
Возможны различные ситуации, когда возникает необходимость оформления квартиры в собственность через обращение в суд, а именно
1. Строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности.
2. Строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию.
3. Строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе.
1. В качестве наиболее распространенного и гражданским судопроизводством закрепленного искового требования для подобных случаев предлагается предъявить иск о признании права в соответствии со ст. 12, 218 ГК РФ.
Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен по сравнению с другими конструкциями (обжалование отказа регистрирующих органов, понуждение к исполнению и т.д.).
Если строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности — то перед нами самый простой из всех возможных случаев, которые препятствуют соинвестору получить право собственности на проинвестированное жилье. Подобная ситуация может возникнуть, например, если имеются конфликты между заказчиком строительства, инвестором, а также подрядчиком. Также подобная ситуация может возникать, если у заказчика или инвестора имеются нерешенные вопросы с органами местной власти, чаще всего из-за недоговоренности по предоставлению площадей любо компенсаций. Ликвидации или банкротства Застройщика. В указанных случаях возникают проволочки и затяжки по времени в период оформления окончательного пакета документов, необходимого для регистрации прав собственности для участников инвестиционного проекта. Оформление права собственности затягивается на срок от трех до десяти лет, при этом номинальные собственники не могут прописаться (зарегистрироваться) в свою квартиру со всеми вытекающими отсюда последствиями, не говоря уже о невозможности продажи недвижимого имущества. Такой пакет документов подается заказчиком либо инвестором в органы Федеральной регистрационной службы (Управление Федеральной регистрационной службе по Москве), после чего уже все соинвесторы имеют возможность обратиться в ФРС и зарегистрировать свое право собственности на квартиру.
Решение в такой ситуации не простое — предъявление от имени соинвестора — физического лица в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости или по месту жительства соинвестора искового заявления о признании права собственности на квартиру, основываясь на ст. 12, 218 ГК РФ.
Условиями для предъявления иска о признании права собственности являются «во-первых, наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности, т.е. квартира. Характеристики квартиры получаются из органов БТИ. В обязательном порядке необходимы экспликация, поэтажный план и справка о присвоении адреса.
В безусловном порядке необходимо истребовать (местная администрация, Правительство, Префектура, Департамент) правоустанавливающую документацию (Инвестиционный контракт с протоколом предварительного распределения квартир, Акт сдачи дома в эксплуатацию).
При условии грамотно составленного искового заявления и получения по запросам суда всех необходимых для решения суда документов, судебная практика идет по пути удовлетворения подобных требований соинвестора.
Далее, со вступившим в силу решением суда и документами из территориального БТИ соинвестор или его представитель по доверенности через Федеральную регистрационную службу получает заветное свидетельство о праве собственности, не дожидаясь окончания разрешения противоречий между другими участниками строительства.
Отредактировано EVM (2009-01-21 15:32:35)
очень надо!!!