СВЕТИК
тут как получается. как я говорил, проигравшая сторона возмещает судебные расходы. с учетом того, что это делают сами сушники, они сами себе, по сути, и возмещают. т.е. вначале обходили все что можно через векселя, а теперь таким образом
Что будет с собственностью? И будет ли?
Сообщений 61 страница 84 из 84
Поделиться612009-12-10 16:44:19
Поделиться622009-12-10 21:43:33
Мы тоже были на днях на Болотниковской-сдавали вексель и подписывали Доп. соглашение к предварительному Договору. Заодно записались в отдел Оформления- узнать, как обстоят дела с оформлением в собственность. Через некоторое время к нам вышла девушка и .....сразу начала с того, что нам надо подойти к юристам- подписать доверенность!!! на представление наших интересов в суде!!!! 
На наш вопрос о других вариантах оформления, например, без суда- она ответила, что НАШ ДОМ оформляется через суд. Как мы поняли- они не хотят терять деньги, полученные за оформление в собственность, т.к. много договоров-поручений сейчас расторгается. Отсюда вывод: кто платил за оформление в районе 40 тыс, то можно и через них, но у кого в 2 раза больше сумма(как у нас), то выгоднее обращаться в любую другую компанию, либо заниматься самим.Так что после возврата средств от СУ( по расторгнутому поручению) даже останутся средства Хорошо отметить это событие 
Поделиться632009-12-11 12:51:34
А много, все же, тут жильцов, с векселем и кредитом? ибо росбанк чудит что-то непонятное, в духе мы никаких разрешений на судебное оформление давать не будем - когда су оформит дом в собственность себе, тогда и вы получите
Поделиться642009-12-11 14:14:58
- Старожил
- Зарегистрирован: 2008-06-07
- Приглашений: 0
- Сообщений: 149
- Уважение: [+1/-0]
- Позитив: [+8/-1]
- Провел на форуме:
3 дня 14 часов - Последний визит:
2013-03-19 16:46:46
IF у нас подобная ситуация, правда с банком Возрождение. Написала им официальное письмо, но они тоже встали в позу. Может через СУ попробовать на банк нажать - чтобы именно от них исходила информация, раз они заинтересованы в оформлении собственными силами.
Ольга Кправа- многим выгоднее через стороннюю организацию сделать-дешевле получится.
Поделиться652009-12-11 22:17:00
IF написал(а):
ибо росбанк чудит что-то непонятное
в принципе, банки должны быть заинтересованы в офорлении собственности т.к. ипотека - это кредит под залог недвижимости, а залог можно зарегистрировать в едином гос реестре прав при наличии собсвенности
Поделиться662009-12-13 00:45:10
- Модератор
- Зарегистрирован: 2008-09-12
- Приглашений: 0
- Сообщений: 258
- Уважение: [+10/-2]
- Позитив: [+6/-2]
- Провел на форуме:
5 дней 5 часов - Последний визит:
2013-10-26 15:49:03
man написал(а):
в принципе, банки должны быть заинтересованы в офорлении собственности
: )) вам это в банке рассказали?
если право собственности не оформлено, т.е. кредит [ипотечный] выдан под сделку с новостройкой - обычно применяется повышенная ставка %. по факту получения свидетельства банк ставку снижает, так как определяются объект/субъект права, в связи с чем залоговое имущество переходит из категории повышенного риска в нормальный ликвидный актив.
с финансовой точки зрения ни одному банку не выгодно оформлять собственность по объектам, которые являются залогом по кредиту.
Поделиться672009-12-13 00:52:41
Lea.Katz написал(а):
) вам это в банке рассказали?
если право собственности не оформлено, т.е. кредит [ипотечный] выдан под сделку с новостройкой - обычно применяется повышенная ставка %. по факту получения свидетельства банк ставку снижает, так как определяются объект/субъект права, в связи с чем залоговое имущество переходит из категории повышенного риска в нормальный ликвидный актив.
с финансовой точки зрения ни одному банку не выгодно оформлять собственность по объектам, которые являются залогом по кредиту.
как раз сейчас банкам, с финансовой точки зрения, оформлять кредит в ипотечный - выгодно - ставки выше тех, которые установлены в кредитных договорах, которые заключались 2-3 года назад.
Поделиться682009-12-13 01:08:18
- Модератор
- Зарегистрирован: 2008-09-12
- Приглашений: 0
- Сообщений: 258
- Уважение: [+10/-2]
- Позитив: [+6/-2]
- Провел на форуме:
5 дней 5 часов - Последний визит:
2013-10-26 15:49:03
IF написал(а):
как раз сейчас банкам, с финансовой точки зрения, оформлять кредит в ипотечный - выгодно
если вы имеете ввиду оформление нового кредита, перекредитование или реструктуризацию ранее взятого кредита - то да.
а если речь идет об обычном ипотечном кредите, выданном 2-3 года назад под сделку с объектом в нашем доме - то нет.
Поделиться692009-12-13 11:53:37
Lea.Katz написал(а):
если вы имеете ввиду оформление нового кредита, перекредитование или реструктуризацию ранее взятого кредита - то да.
именно это я и имею в виду. сейчас - "промежуточный" вариант, под залог векселя. при оформлении собственности кредит "конвертируется" в классический ипотечный, по текущим ставкам
Поделиться702009-12-13 20:56:37
Lea.Katz написал(а):
)) вам это в банке рассказали?
я излагаю свои мысли, разве я написал "мне сказали в банке", и то что я написал - логично.
Lea.Katz написал(а):
если право собственности не оформлено, т.е. кредит [ипотечный] выдан под сделку с новостройкой
если право собственности не оформлено - это не ипотечный кредит. ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости.
Lea.Katz написал(а):
по факту получения свидетельства банк ставку снижает
если это у вас прописано в действующем кредитном договоре - то да (например, в действующем договоре есть условие: до оформления собственности - 11%, а после получения права собственности банк и заемщик договорились заключить ипотечный кредит по ставке 10%), в противном случае будет новый кредит с новыми ставками.
Поделиться712009-12-13 21:53:02
- Модератор
- Зарегистрирован: 2008-09-12
- Приглашений: 0
- Сообщений: 258
- Уважение: [+10/-2]
- Позитив: [+6/-2]
- Провел на форуме:
5 дней 5 часов - Последний визит:
2013-10-26 15:49:03
man написал(а):
если право собственности не оформлено - это не ипотечный кредит. ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости.
Ну как бы теория и яндекс именно так рассказывают : )) Только на практике кредит, выданный на покупку объекта-новостройки - также считается "ипотечным". В народе, так сказать. Предмет залога - не объект недвижимости, а права на результат "чего-то там", что по условиям договора "продавец" объекта обязуется передать "покупателю" (что по сути в окончательной фазе и есть "объект").
man написал(а):
Lea.Katz написал(а):
по факту получения свидетельства банк ставку снижаетman написал(а):
если это у вас прописано в действующем кредитном договоре - то да (например, в действующем договоре есть условие: до оформления собственности - 11%, а после получения права собственности банк и заемщик договорились заключить ипотечный кредит по ставке 10%), в противном случае будет новый кредит с новыми ставками.
У меня лично кредитов нет и договоров соответствующих тоже что не мешает разбираться в вопросе в связи с профессиональной необходимостью : ))
А вопрос изменения ставки при наличии/отсутствии зарегистрированного права собственности для каждого случая надо рассматривать индивидуально. Да, все зависит от условий, изложеных в каждом конкретном кредитном договоре и в зависимости от того, что хочет заемщик.
Поделиться722009-12-13 22:35:42
IF
У нас кредит, правда в банке Возрождение. Разрешение на оформление никакое не спрашивали, а все оформили сами не полагаясь на СУ. В банк пришли уже по факту с документами на собственность. Никаких претензий банк не предьявлял. Все было более чем спокойно и доброжелательно.
Поделиться732009-12-14 09:35:54
- Старожил
- Зарегистрирован: 2008-06-07
- Приглашений: 0
- Сообщений: 149
- Уважение: [+1/-0]
- Позитив: [+8/-1]
- Провел на форуме:
3 дня 14 часов - Последний визит:
2013-03-19 16:46:46
Летик а можно с этого момента поподробнее. Разве вексель у Вас не находился в залоге у банка? Проблема именно в том, что банк боится расстаться с этой бумажкой (на время получения через суд и оформления собственности), даже если в перспективе в залог пойдет уже не бумажка, а сама квартира.
Поделиться742009-12-14 22:32:17
Lea.Katz написал(а):
У меня лично кредитов нет и договоров соответствующих тоже что не мешает разбираться в вопросе в связи с профессиональной необходимостью : ))
Сам себя профессионалом не назовешь ну кто еще назовет))))))
Lea.Katz написал(а):
Ну как бы теория и яндекс именно так рассказывают : ))
Зачем эти лишние слова писать!?! Или вы хотите акцентировать на том, что вы пользуетесь правовыми базами консультант или гарант)))) наверное для вас будет откровением но при помощи яндекса можно найти любую нормативку, в том числе на сайтах консультанта и гаранта))))
Lea.Katz написал(а):
Только на практике кредит, выданный на покупку объекта-новостройки - также считается "ипотечным". В народе, так сказать.
Не нужно писать за весь народ)))
Практика определяется федеральным законом 102-фз «об ипотеке (залоге недвижимости)». И поэтому кредит, выданный на покупку объекта-новостройки - не считается «ипотечным». Понятие ипотеки определено в 102-фз, так что народу не нужно ничего придумывать - есть единые понятия в соответствии с фз. так что при профдеятельности пользуйтесь фз.
Lea.Katz написал(а):
Предмет залога - не объект недвижимости, а права на результат "чего-то там", что по условиям договора "продавец" объекта обязуется передать "покупателю" (что по сути в окончательной фазе и есть "объект").
Для банка лучше иметь нормальный ликвидный актив в виде ипотеки зарегистрированный в ЕГРП и в соответствии законом обратить взыскание на заложенное имущество чем «права на результат "чего-то там"»
Поделиться752009-12-15 13:13:52
- Модератор
- Зарегистрирован: 2008-09-12
- Приглашений: 0
- Сообщений: 258
- Уважение: [+10/-2]
- Позитив: [+6/-2]
- Провел на форуме:
5 дней 5 часов - Последний визит:
2013-10-26 15:49:03
man написал(а):
Сам себя профессионалом не назовешь ну кто еще назовет))))))
Для начала я бы попросила не хамить и научиться читать (например, профессионал и профессиональная необходимость - разные вещи). А то складывается впечатление, что этот форум для вас - единственный шанс доказать свою состоятельность (лучшая оборона – это нападение?).
man написал(а):
Практика определяется законом
man написал(а):
Не нужно писать за весь народ )))
Интересно, если обычные среднестатистические граждане придут в офис продаж новостроек, сколько человек из них скажут "Оформляете ли вы новостройку в ипотеку?" и сколько "Вы оформляете персональный потребительский кредит на оплату обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры в строящемся доме?"
А если обратить внимание на рекламу строящихся домов – везде, как правило, будет написано "ипотека" (иногда со сноской, в которой расшифровывается что имеется ввиду, а иногда и без нее).
На практике мало кто владеет терминологией, зафиксированной в нормативно-правовых актах, поэтому в повседневном обороте допускается изъясняться таким образом, чтобы было понятно массовому потребителю. Заметьте, здесь я говорю не о документарном оформлении, а о повседневном общении на бытовом уровне.
Форум читают люди, в основном отдаленные от юриспруденции и практики учреждений финансового рынка. Мы здесь пишем не для того, чтобы друг перед другом умничать и понтоваться, а для того, чтобы соседям на бытовом уровне помочь понять некоторые вещи. Ты мне – я тебе. Простой обмен информацией и мнениями.
man написал(а):
Зачем эти лишние слова писать!?!
И в ваш адрес встречное предложение – давайте прекратим флуд и никчемное пинание.
Предлагаю либо ближе к жизни, либо никак. Поверьте на слово, терминологией тут многие полечить могут – каждый по своей сфере деятельности.
Но если вам так проще изъясняться, то это хорошо только лично для вас. Это значит, что у вас процесс выбора схемы финансирования произойдет быстрее, и вам не понадобится консультаций для того, чтобы "расшифровать" написанное в ваших договорах.
Поделиться762009-12-15 13:20:27
- Модератор
- Зарегистрирован: 2008-09-12
- Приглашений: 0
- Сообщений: 258
- Уважение: [+10/-2]
- Позитив: [+6/-2]
- Провел на форуме:
5 дней 5 часов - Последний визит:
2013-10-26 15:49:03
И по существу ранее написанного. Имхо, так сказать.
Часть 1. Выгодно/не выгодно банку оформление права собственности
man написал(а):
банки должны быть заинтересованы в оформлении собственности т.к. ипотека - это кредит под залог недвижимости, а залог можно зарегистрировать в едином гос реестре прав при наличии собсвенности…Для банка лучше иметь нормальный ликвидный актив в виде ипотеки зарегистрированный в ЕГРП и в соответствии законом обратить взыскание на заложенное имущество чем «права на результат "чего-то там"»
Вот здесь вы зря вырвали кусок из контекста:
Lea.Katz написал(а):
права на результат "чего-то там", что по условиям договора "продавец" объекта обязуется передать "покупателю" (что по сути в окончательной фазе и есть "объект")
Поясняю - под "чего-то там" понимается обязательство застройщика (или инвестора / подрядчика / продавца) перед покупателем.
В ситуации с нашим домом - именно сейчас, когда он уже построен и сдан под заселение - залог обязательства проверенного застройщика для банка более ликвиден, нежели залог объекта недвижимости.
"Ликвидность" = "быстрая реализация". Поэтому выгода в том, что "избавиться" от заложенного обязательства можно гораздо быстрее и дешевле, нежели от объекта, права на который нужно /пере/регистрировать.
Процесс "избавления" от обязательства банально проще - все записи ведутся в едином реестре у инвестора и/или продавца, что не требует дополнительных процедур государственной регистрации и расходов (пошлин) на них. Достаточно заключения 1 основного документа – договора переуступки прав требования на обязательство.
Процесс "избавления" от объекта, который является залогом, сложнее и дороже. По установленным законом правилам все действия в отношении прав на объект (на который оформлено право), должны регистрироваться в уполномоченном органе. Следовательно, процедура протяженнее во времени и при этом необходимо нести дополнительные расходы и, что не редко, вовлекать в процесс третьи лица.
При условии, когда застройщик известен банку, или, что часто бывает, имеет расчетный счет и обслуживается в этом банке (даже не эксклюзивно, а наряду с обслуживанием в других банках) - банк больше будет "рад" работать с обязательством застройщика, нежели с объектом.
Поделиться772009-12-15 14:22:51
- Модератор
- Зарегистрирован: 2008-09-12
- Приглашений: 0
- Сообщений: 258
- Уважение: [+10/-2]
- Позитив: [+6/-2]
- Провел на форуме:
5 дней 5 часов - Последний визит:
2013-10-26 15:49:03
Часть 2. Выгодно/не выгодно банку изменение условий кредитных договоров:
IF написал(а):
как раз сейчас банкам, с финансовой точки зрения, оформлять кредит в ипотечный – выгодно… сейчас - "промежуточный" вариант, под залог векселя. при оформлении собственности кредит "конвертируется" в классический ипотечный, по текущим ставкам
Здесь имелась ввиду конкретная ситуация, и все согласились с IF. Потому что речь идет об изменении условий взаимодействия банка и заемщика, в соответствии с которыми при изменении характеристик залога меняется схема финансирования и по ней применяются текущие (действующие в момент наступления значимых событий) ставки %.
А текущие ставки % выше, чем в 2008 году и ранее, по объективным причинам, связанным с негативными изменениями на мировом рынке капитала.
Если бы сейчас ставки были ниже, чем в 2008 году, то логично, что банку было бы не очень выгодно (все, надеюсь, помнят реалии нашей жизни, когда ставки не повышались, а снижались – это было в период развития рынка кредитования, кредиты становились доступнее).
Резюмируем очевидное по сути вопроса на текущий момент (частично повторяюсь):
А) Если имеются ввиду оформление нового кредита, перекредитование, реструктуризация ранее взятого кредита (в том числе через замену кредитных договоров в связи с изменением характеристик залога), а также все прочие варианты, при которых в последствии к заемщику будут применены текущие ставки - то да, логично, что банку выгодны подобные действия.
Б) Если имеется ввиду ситуация когда в первом кредитном договоре зафиксирована обязанность банка после изменения характеристик залога применять к заемщику фиксированные ставки % (указано значение % независимо от последующих действий с переоформлением договоров) – очевидно то, что банку это не выгодно при условии когда зафиксированный % ниже среднего на рынке.
Поделиться782009-12-15 15:02:21
- Модератор
- Зарегистрирован: 2008-09-12
- Приглашений: 0
- Сообщений: 258
- Уважение: [+10/-2]
- Позитив: [+6/-2]
- Провел на форуме:
5 дней 5 часов - Последний визит:
2013-10-26 15:49:03
Часть 3 = Часть 1 + Часть 2.
Пример:
Залогом по "первому" кредитному договору выступает обязательство (вексель, право требования и пр.). В договоре указана фиксированная ставка % и обязательство банка применить к заемщику другую фиксированную ставку % при изменении характеристик или предмета залога. Все значения фиксированных ставок ниже текущих (среднерыночных). Наступил момент оформления права собственности на объект-новостройку. Заемщик желает временно вывести из-под залога обязательство (вексель и пр.) и совершить действия по регистрации права. После регистрации права собственности в качестве залога предъявить объект.
Вопросы:
Что делать заемщику?
Каким образом поведет себя банк?
Ответ:
Действия банка:
В подобном случае возникает нежелание банка содействовать процессу оформления права собственности на объект.
Потому что:
- По банковской практике при кредитовании сделок с новостройками, как правило, фиксированная ставка % по заложенному обязательству выше, чем фиксированная ставка % по заложенному объекту. И банк, понимая, что по условиям им же написанного договора, не может применить текущую рыночную ставку, стремится заработать тот самый максимальный %, а он возможен только когда в залоге обязательство, а не объект.
- В случае, если заложено обязательство в виде векселя, - банк может "сопротивляться" ввиду неопределенности объекта залога. Так как для оформления права собственности заемщик должен погасить свои обязательства перед продавцом = погасить вексель, то на период этих действий (от момента погашения векселя до момента получения свидетельства о собственности) банку необходимо иметь равноценный залог. В случае, если заемщику нечего предоставить взамен – банку нужно разработать новую правовую базу в отношении залога обязательств прав требования, но проще этого не делать. Вот тут как раз с большой вероятностью будет предложена схема перекредитования с закрытием первого договора (где фиксированная ставка %) и с открытием нового договора (где будет применена текущая ставка %) или иной вариант…
Действия заемщика:
- Если заложено обязательство в виде прав требования. Наиболее простой вариант - заключить договор поручения с СУ, предоставить им копии правоустанавливающих документов, на основании которых будет зарегистрировано право собственности, потом разбираться с банком.
- Если заложено обязательство в виде векселя. Наиболее простой вариант – найти общий язык с банком.
И так далее.
Как видим, нет однозначного ответа на вопрос "что кому выгоднее и как поступать?". Все зависит от условий каждой конкретной ситуации, существенным здесь является:
- схема, по которой приобретена квартира (предварительный договор, "основной" договор купли-продажи, договор инвестирования и пр., есть вексель или другое денежное обязательство или нет…)
- условия кредитного договора и суть залога
- внутренние процедуры банка
- ну и требования законодательства, которые трактуются однозначно при любом из трех вышеуказанных условий.
Надеюсь, выделенная красным цветом фраза является исчерпывающим ответом на все затронутые вопросы.
Ну и отвечаем на вопрос, изложенный в теме ветки:
- Что будет с собственностью? И будет ли?
- "Собственность будет. С ней ничего не будет. Просто она будет у кого-то раньше, а у кого-то позже".
Поделиться792009-12-15 16:22:49
О, Боже-Боже...
Поделиться802009-12-15 17:15:46
Lea.Katz написал(а):
А текущие ставки % выше, чем в 2008 году и ранее, по объективным причинам, связанным с негативными изменениями на мировом рынке капитала.
а по мне так все связано с жадностью банкиров, ибо даже в какой-нибудь банановой республике, типа Туниса, ставки по ипотечным кредитам не превышают 8%, даже сейчас
Поделиться812009-12-15 17:56:57
СВЕТИК
Вексель находился в залоге у банка, точно.
Поделиться822009-12-15 22:10:25
Lea.Katz написал(а):
Для начала я бы попросила не хамить
Ни какого хамства в моих словах нет, просто эти слова написаны вашим же стилем – вы же себе позволяете писать:
Lea.Katz написал(а):
: )) вам это в банке рассказали?
Lea.Katz написал(а):
Ну как бы теория и яндекс именно так рассказывают : ))
Lea.Katz написал(а):
И в ваш адрес встречное предложение – давайте прекратим флуд и никчемное пинание.
вы это пишете на мои 3 предложения!?! при этом сами настрочили 20 абзацев)))
Lea.Katz написал(а):
А то складывается впечатление, что этот форум для вас - единственный шанс доказать свою состоятельность
Ваши 20 абзацев текста говорят об обратном. Кстати не осилил – слишком много букв.
Отредактировано man (2009-12-15 22:14:18)
Поделиться832009-12-15 22:11:54
serjozha написал(а):
О, Боже-Боже...
согласен, вместо всего этого можно было в управу жалобу на ДЭЗ написать)
Отредактировано man (2009-12-15 22:31:20)
Поделиться842009-12-15 22:13:59
IF написал(а):
а по мне так все связано с жадностью банкиров, ибо даже в какой-нибудь банановой республике, типа Туниса, ставки по ипотечным кредитам не превышают 8%, даже сейчас
где то год назад была статья об ипотечном кризисе в Израиле: у них ставка поднялась с 4% годовых до 6%))
